Verkauf von Hotels unter Berücksichtigung der Werttreiber

Der Wert eines Hotels hängt vom Erfolg des Betriebes ab. Der Wert der Hotelimmobilie kann gesteigert werden. Eine IST Aufnahme ist die Grundvoraussetzung.

Im Leben einer Hotelimmobilie kann der Zeitpunkt kommen, an dem sich die Eigentümer entschließen, die Hotelimmobilie zu verkaufen. Diese Entscheidung kann unterschiedliche Gründe haben, wie z.B. Aufgabe der Tätigkeit, keine geregelte Unternehmensnachfolge innerhalb der Familie, Realisierung von Wertsteigerungen aber auch Krisensituationen.
Grundsätzlich ist eine Hotelimmobilie eine sogenannte Betreiberimmobilie.

Der Wert der Immobilie richtet sich primär nach dem Erfolg des Betreibers.
Die Wertermittlung einer Hotelimmobilie wird in den meisten Fällen mittels einer Ertragswertmethode ermittelt. Generell werden bei Ertragswertmethoden die zukünftigen Erträge bzw. Cash Flows ermittelt und abgezinst. Die Wertermittlung der Hotelimmobilie soll in diesem Beitrag nicht detailliert beschrieben werden. Hier sei auf verschiedene Fachbeiträge verwiesen.

Was beeinflusst aber den Wert der Hotelimmobilie tatsächlich und wie kann sich ein Verkäufer auf den Verkauf vorbereiten und ggf. den Wert steigern?

Conrad Hilton hat auf die Frage, was die wichtigsten Aspekte für den Erfolg einer Hotelimmobilie seien, geantwortet „Lage, Lage, Lage“. Damit hat er einen sehr wichtigen Faktor genannt, denn die Lage ist bei einer Immobilie bekanntlich nicht veränderbar. Allerdings hat sich die Hotellerie weiterentwickelt. Heute müssen Lage, Konzept und Zielgruppe zusammenpassen. Durch die gestiegene individuelle Mobilität sind erfolgreiche Hotels an Standorten entstanden, die früher nicht vorstellbar waren.

Hotelbetrieb Werttreiber für die Immobilie
Nachdem der Erfolg des Hotelbetriebes der wesentliche Werttreiber bei der Bewertung von Hotelimmobilien ist, sollten Hotelverkäufe, sofern möglich, mittelfristig geplant werden. Somit besteht die Möglichkeit, den Hotelbetrieb zu optimieren und dadurch den Wert der Immobilie zum Teil erheblich zu steigern.

Sobald der Entschluss zum Verkauf einer Hotelimmobilie gefasst wurde, sollte eine detaillierte Betrachtung des Hotelbetriebes, einschließlich Erfassung der Potentiale erfolgen.
In den nächsten Schritten ist die Zusammenstellung sämtlicher relevanter Unterlagen über den Betrieb und die Immobilie, eine sogenannte Due Dilligence (kurz DD) notwendig. Eine Due Dilligence für eine Gewerbeimmobilie wie ein Hotel, erfordert eine deutlich umfangreichere Aufbereitung, als dies beim Verkauf einer Eigentumswohnung erforderlich wäre.

Erst nach Vorliegen dieser detaillierten Unterlagen kann überlegt werden, ob der Wert der Immobilie gesteigert werden kann und welche Maßnahmen dazu erforderlich sind.

Die Betrachtung der betrieblichen Situation muss neben den allgemeinen betriebswirtschaftlichen Zahlen folgende Antworten liefern: Strategische Ausrichtung des Betriebes, Leistungskennzahlen, Auskünfte über aktuelle Zielgruppen und Vertriebstätigkeiten, Preisdurchdringung, Mitbewerbersituation, vorgesehene Weiterentwicklungen des Betriebes und vieles mehr.

Im Rahmen einer Due Dilligence werden unter anderem die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen des Unternehmens erfasst und bewertet. Dabei sind für eine Hotelimmobilie der Bebauungsplan und die Baugenehmigungen inklusive sämtlicher nachträglicher Bewilligungen, der Zustand des Gebäudes und des Inventars genauso wichtig, wie Belastungen von Grundstücken z.B. durch Geh- und Fahrtrechte oder sonstiger Belastungen. Besonderes Augenmerk legen Kaufinteressenten oft auf Erweiterungs- und Entwicklungsmöglichkeiten.

Bei der operativen Betrachtung des Hotelbetriebes als auch bei der Betrachtung der Due Dilligence sollten alle offenen Punkte und Fragen geklärt werden. Anderenfalls werden diese offenen Punkte von einem potentiellen Käufer mit großer Wahrscheinlichkeit wertmindernd in Abzug gebracht.

Naturgemäß haben Verkäufer und Käufer unterschiedliche Vorstellungen vom Wert des Hotels. Verkäufer sind oftmals emotional mit dem Betrieb eng verbunden und für Käufer gilt der alte Kaufmannsspruch „Im Einkauf liegt der Gewinn“.

Um hier, speziell für den Verkäufer, zu einem realistischen Wert zu gelangen, der im Rahmen eines längeren Verkaufsprozesses noch gesteigert werden kann, eignet sich ein Verkaufscheck, der zum Beispiel von der active Hotelmanagement GmbH angeboten wird. Die Einschaltung eines unabhängigen Dritten ist ebenfalls oft zielführend. Dabei sollte Wert darauf gelegt werden, dass der zugezogene externe Dritte eine große Branchenkenntnis und Erfahrung mit dem Verkauf einer Hotelimmobilie aufweist. Das Tool einer Due Dilligence oder eben ein Verkaufscheck schaffen dabei Sicherheit für beide Parteien.

Die im Rahmen der Vorbereitung auf den Verkauf durchgeführten Analysen helfen auch dem potentiellen Käufer, sich zu orientieren und eine zeitnahe Entscheidung zu treffen. Im Rahmen einer Finanzierung schaffen detailliert aufbereitete Unterlagen Vertrauen bei Banken und Finanzierungspartnern.

Die Betrachtung bezieht sich überwiegend auf Hotelimmobilien außerhalb der Innenstädte, da bei Stadthotels zum Teil andere Kriterien gelten.

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