Warum steigen die Immobilienpreise?

Wie wird der Verkehrswert / Marktwert einer Immobilie ermittelt?

Die Immobilienpreise sind insbesondere durch zwei Faktoren in Deutschland relativ stark gestiegen. Der niedrige Leitzins, der durch die Europäische Zentralbank festgesetzt wird, führt dazu, dass die Zinskosten für eine Immobilie zwischen 2009 und 2013 zwischen 70-80 % gesunken sind. Das Resultat ist, dass die Käufer von Wohn- sowie Gewerbeliegenschaften höhere Zahlungsbereitschaften besitzen. Dies ergibt sich aus dem höheren Cash Flow, der über die jeweiligen Immobilien erwirtschaftet werden kann. Daher ist auch in den letzten Jahren regelmäßig der Liegenschaftszins für Immobilien gesunken. Der Liegenschaftszins beschreibt das Risiko, welche eine Immobilie bei der Erwirtschaftung von Erträgen bzw. bei Gewerbeimmobilien während der Nutzung durch den Eigentümer aufweist. Dieser divergiert relativ stark zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien weisen grundsätzlich den geringsten Liegenschaftszins auf. Bei Gewerbeimmobilien existieren große Unterschiede hinsichtlich des Risikos. Aus diesem Grund existieren auf dem Markt unterschiedliche Zinssätze, die den Wert der Immobilie beschreiben. Als zweite Hauptursache für die Preisexplosion sind die Versäumnisse der Gemeinden zu werten, welche in den letzten Jahren zu wenig neues Bauland in den Metropolregionen ausgewiesen haben. Dieser Mangel setzt sich bei den Baugenehmigungen fort. In Deutschland werden jedes Jahr ca. 400.000 Wohnungen benötigt, allerdings werden nur 300.000 entwickelt, da das notwendige Bauland nicht zur Verfügung steht oder genehmigungsrechtliche Hürden, die Entwicklung verzögern.

Wie wird der Marktwert ermittelt?
Der Verkehrswert entspricht zunächst einmal dem Marktwert einer Immobilie. Hierbei werden unterschiedliche Verfahren für die Ermittlung verwendet. Hierzu zählen das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Zu diesen Verfahren gibt es jeweilige gesetzliche Vorschriften. Diese sind in den jeweiligen Richtlinien der Verfahren verankert. In diesen Richtlinien ist das korrekte Methodische Vorgehen fixiert sowie auch mögliche Alternativen definiert. Grundsätzlich sollte ein Immobiliengutachter mindestens 2 Verfahren verwenden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Jeder Immobilientyp besitzt ein Verfahren, welches vorrangig bei der Berechnung des Marktwertes Verwendung finden sollte. Das zweite Verfahren wird in diesem Fall auch als das „stützende Verfahren“ bezeichnet. Hierbei wird der bereits vorher ermittelte Wert geprüft und bei einer Abweichung von über 10 % muss der Wert nochmal hinterfragt werden, ob die jeweiligen Wertermittlungsansätze korrekt gewählt wurden. Beispielsweise besitzen Sachverständige für Immobilienbewertung aktuell das Problem, dass die Preise innerhalb eines Jahres um 15 – 20 % in manchen regionalen Gebieten steigen. Da die Daten durch die Gutachterausschüsse, wie Beispielsweise Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung, aber nur 1x jährlich in Großstädten und alle 2 Jahre in kleineren Gebieten aktualisiert werden, sind die Daten des Gutachterausschusses kritisch zu prüfen und korrekt mit aktuellen Marktdaten und Markttransaktionen abzugleichen.

Wer erstellt Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ?
In der Regel sind es Immobiliengutachter und Sachverständige für Immobilienbewertung, die Immobiliengutachten erstellen. Jedoch kommt es immer wieder vor, dass Personen wie z.B. Ingenieure und Architekten, die keine Experten in dem Gebiet der Immobilienbewertung sind Fachgutachten erstellen. Daher ist immer auf die Qualifikation bzw. Auf die Erfahrung des jeweiligen Gutachters zu achten. Dies liegt in besonderem Maße daran, dass Sachverständiger keine geschützte Berufsbezeichnung ist.
Bei komplexeren Immobilientypen wie Pflegeheimen, Industrieimmobilien oder Sonderimmobilien ist es ratsam einen Experten zu beauftragen, der sich mit diesen Spezialimmobilien gut auskennt.

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